Nieuw model koopovereenkomst per 1 juni 2014

Vanaf 1 juni 2014 is de is er een standaard model koopovereenkomst voor eengezinswoningen en een standaard model koopovereenkomst voor appartementsrechten. In het nieuwe model is de regelgeving met betrekking tot de verborgen gebreken bij de koop van een woning gewijzigd. Er veranderd ten aanzien van de verborgen verbreken een en ander met betrekking tot de verantwoordelijkheid van de koper en de verkoper. Artikel 6.3 van de “toelichting op de koopovereenkomst voor de consument” gaat in op deze nieuwe risicoverdeling tussen koper en verkoper.

Samenvatting

Koper dient te onderzoeken

Artikel 6.3 verschoont de verkoper van diverse verborgen gebreken. Hierin staat dat de onroerende zaak bij de eigendomsoverdracht de feitelijke eigenschappen zal bezitten die voor een normaal gebruik (zoals bewoning) nodig zijn. De verkoper staat in voor de afwezigheid van gebreken die het normale gebruik belemmeren, tenzij die gebreken aan de koper bekend zijn of kenbaar waren op het moment dat de koopovereenkomst tot stand kwam. Het begrip “kenbaar” is ruimer dan “bekend”. Ook gebreken die de koper niet kent maar die hij had moeten ontdekken als hij voldoende zorgvuldig te werk was gegaan, zijn “kenbaar”. De koper mag er dus niet zomaar vanuit gaan dat alles wel in orde is. Van de koper wordt verwacht dat hij nagaat, of laat nagaan, of de zaak aan de door hem te stellen eisen voldoet. Het spreekwoord ‘wat niet weet, wat niet deert’ gaat hier niet op. De koper moet bij twijfel vragen stellen en/of zelf onderzoek (laten) verrichten.

Verkoper heeft meldingsplicht

Het voornoemde betekent niet dat de verkoper altijd zijn mond mag houden. Op hem rust een mededelingsplicht. Hij moet de koper op de hoogte stellen van gebreken waarvan hij behoort te weten dat ze voor de koper van belang zijn en waarvan hij weet of vermoedt dat de koper ze niet kent. Ook voor de verkoper gaat het spreekwoord ‘wat niet weet, wat niet deert’ dus niet op. Als ondanks voldoende onderzoek door de koper, achteraf blijkt dat ten tijde van de eigendomsoverdracht toch sprake is van een gebrek dat een normaal gebruik in de weg staat, kan de verkoper daar in principe op worden aangesproken. Een en ander geldt ook voor bodemverontreiniging. Als zowel aan de verkoper als aan de koper volledig onbekend is of er bodemverontreiniging aanwezig is, dan zal, wanneer het normale gebruik van de onroerende zaak in het geding is, het risico in beginsel op de verkoper rusten. Staat een verontreiniging een normaal gebruik niet in de weg, dan berust het risico in beginsel op de koper. De verplichting voor de verkoper om een zaak te leveren die de eigenschappen bezit die voor een normaal gebruik ervan nodig zijn, geldt in beginsel ook voor de meeverkochte (roerende) zaken. Ook in dat geval geldt dat de verkoper de koper moet informeren over gebreken die het normale gebruik belemmeren en die voor de koper niet direct waarneembaar zijn. Als de koper zelf reden heeft om te twijfelen, moet hij de verkoper vragen stellen of de meegekochte zaak (laten) onderzoeken. In principe moet de koper zelf nagaan welke publiekrechtelijke belemmeringen er op de onroerende zaak rusten. Te denken valt daarbij aan de bepalingen van een bestemmingsplan. De verkoper moet de koper wel op de hoogte brengen van aanschrijvingen door overheid of nutsbedrijven, bijvoorbeeld de aanschrijving van een nutsbedrijf dat men de elektrische installatie moet verbeteren of de aanschrijving van een gemeente dat de eigenaar de voorgevel moet opknappen.

Vindplaats

http://www.eigenhuis.nl/webwinkel/modelcontracten-en-brieven/downloads-bestaande-woning/ http://www.eigenhuis.nl/downloads/modelcontracten-en-brieven/bestaande-woning/toelichting-koopovereenkomst-bestaande-woning-2014.doc

Ten slotte

De nieuwe modellen worden gebruikt door de leden van NVM, VBO Makelaar, Vastgoedpro en Vereniging Eigen Huis.